Si entregaste cantidades a cuenta para la compra de una vivienda sobre plano que no llegaron a entregarte, y a fecha de hoy no has podido recuperar dichas cantidades por resultar insolvente la promotora, la cual tampoco se encargó de asegurar la devolución de dichas cantidades…ESTAS DE ENHORABUENA, pues tienes muchas posibilidades de poder recuperar dichas cantidades que seguramente ya dabas por perdidas.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2015, ha fijado la siguiente doctrina jurisprudencial:
«En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».
Pasaremos a responder las preguntas más frecuentes:
1.- ¿A quien hay que dirigir la demanda? ¿A la promotora? ¿A la entidad bancaria? ¿A ambos?
Debemos plantearnos si es preciso previamente resolver el contrato de compraventa concertado con la promotora, o basta el hecho de que no se haya producido la iniciación de la obra o su entrega en el plazo convenido; si tenemos en cuenta que la responsabilidad del banco no deriva de un aval o de un contrato de seguro, sino del incumplimiento de una obligación legal, habría que ser cauteloso y atender a las circunstancias de cada caso.
La Ley es bastante clara, “Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual, o conceder al cedente prórroga”. Pero como digo es preciso analizar los distintos supuestos:
Lo más normal es que se haya resuelto el contrato con la promotora y no se haya podido recuperar las cantidades que entregaste a cuenta, en este supuestp parece claro que bastará con demandar directamente a la entidad de crédito, al igual que en aquellos supuestos en que la promotora está en concurso de acreedores, y la administración concursal en su informe ha determinado la imposibilidad de finalización o entrega de la obra o ha incluido el crédito de los compradores en la lista de acreedores. Algunas Sentencias han entendido que en este supuesto no es preciso demandar a la promotora, sólo a la entidad de crédito.
Cosa distinta son aquellos aquellos casos en los que se ha producido un pequeño retraso en la entrega o iniciación de la vivienda o en los que el contrato de compraventa no se le atribuye al retraso trascendencia resolutoria de forma clara; sería conveniente demandar conjuntamente a la promotora y a la entidad de crédito, a fin de que por el Juzgado se declare el incumplimiento en la entrega de la obra que justifique la responsabilidad de la entidad de crédito, pues de otra manera, las dudas sobre el incumplimiento de las obligaciones del comprador podrían perjudicar la reclamación.
2.- ¿Se puede reclamar por la compraventa de cualquier tipo de inmueble?
No, el artículo 1 de la Ley lo deja bastante claro, garantiza la entrega de cantidades por la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial. Es decir, sólo viviendas con independencia de su destino, y siempre que no sean de VPO. A partir de la reforma que la Ley 20/2015, realiza de la Disposición Adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación, será para cualquier clase de vivienda, siempre que la licencia de obra hubiera sido solicitada con posterioridad a 1 de enero de 2016.
3.- ¿Hasta cuando puedo reclamar?
El plazo de prescripción es de 15 años, a computarse desde el momento en que se produjo el incumplimiento por parte de la promotora de la entrega de la vivienda, siempre que se trate de contratos formalizados con anterioridad al 1 de enero de 2016.
Es también de significar que desde la reforma operada en el código civil con efecto octubre de 2015, el plazo de prescripción de 15 años, se redujo a 5 años por lo que aunque se hubiera producido el cómputo con anterioridad, cualquier acción para reclamar las cantidades a cuenta prescribirían en octubre de 2020.
4.- ¿Cual es la responsabilidad de la entidad bancaria?
La responsabilidad de la entidad de crédito surge desde la apertura por la promotora de la cuenta especial para recibir estas cantidades, momento en el Banco tiene la obligación de exigir el aval o contrato de seguro. Solo al tiempo de la apertura de las cuentas y depósitos especiales por la promotora, nace la obligación de la entidad bancaria de exigir la constitución del aval o la celebración del contrato de seguro previsto por la norma, no debiendo permitir la apertura de las cuentas especiales, ni la realización de depósitos en ellas, sin cerciorarse previamente que el promotor ha asumido la obligación legal de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta siendo responsable de los daños y perjuicios que se pudieran irrogar a los compradores en el caso de que, por no haberse constituido las garantías legalmente previstas, no pudieran obtener la restitución de lo anticipadamente pagado.
No es preciso que los ingresos se realicen en la cuenta especial, sino que es suficiente que se haga en cualquier cuenta que haya sido aperturada por la promotora, siempre que el ingreso sea realizado por el comprador en concepto de cantidades entregadas a cuenta del precio. La denominación de la cuenta no puede servir para eludir la finalidad de protección al consumidor que fija la Ley, ni eximir a la entidad de crédito de las obligaciones de vigilancia y control de las cuentas aperturadas por la promotora, y la garantía ofrecida conforme a la Ley.
¿Qué necesito darle al abogado para que pueda interponer la reclamación?
Para iniciar la reclamación judicial habrá que acreditar por los medios que dispongamos que había un compromiso de iniciación o entrega de la vivienda en un plazo determinado y que ha sido incumplido por el promotor, que se han realizado ingresos en concepto de cantidades entregadas a cuenta en la cuenta corriente aperturada por la promotora en la entidad de crédito y que estas cantidades no están aseguradas.
Todo esto se deberá acreditar con:
– Contrato de reserva, si lo hubiese
– Contrato de compraventa.
– Justificantes de ingreso de las cantidades o de las transferencias
– Burofax que se haya mandado en su caso a la promotora informándoles de la rescisión del contrato.
– Requerimiento de reintegro de cantidades a la promotora.
– Requerimiento de reintegro de cantidades a la entidad de crédito.
– Justificante de que las cantidades entregadas a cuenta no están avaladas o aseguradas, para ello habrá que requerir a la promotora y a la entidad de crédito para que justifiquen esta circunstancia.
– Informe del ayuntamiento en el que conste que la vivienda esta por finalizar, en que estado se encuentra y si tiene cedula de habitabilidad.
– Puede ser también necesario el empadronamiento.
Si te encuentras en un caso como el acabado de explicar, no dudes en ponerte en contacto con nosotros para solucionarlo.
Saludos.
